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税金対策のコツ! Vol.3「相続税の概要と評価減虎の巻」

底地、不動産権利調整のスペシャリストであり、土地再生に注力している株式会社サンセイランディック・伊藤国俊氏が、税理士法人レコルテ・櫻井和儀先生に、お話をお伺いしました。

本年1月に相続税が改正となり、また消費税も2017年4月に10%となる見込みです。日本の現状を考えると仕方ないという側面がありつつも、個人に対する重い税負担の足音は日に日に大きくなっています。この企画では3回にわたり、不動産を通じて個人・法人の税金対策・資産活用を後押しする株式会社サンセイランディック・伊藤国俊氏が、税理士法人レコルテ・櫻井和儀先生に、税金対策のコツをお伺いしました。

第3回テーマ「相続税の概要と評価減虎の巻」

伊藤氏 :第2回のコラムでは、個人にかかる税金について、税理士の櫻井先生にいくつかお話をお伺いしましたが、第3回ではその中でも節税効果が大きい相続税について、スポットをあてていきたいと思います。

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今年1月の相続税の改正後、やはり資産家からの注目度が高まっていますよね。今までは相続税なんて自分には関係のない話だと思っていた方の中にも、今回の改正でもしかしたらと気になっている方はいらっしゃるのではないでしょうか。今回の課税強化により、相続税の課税対象者はこれまでの2倍になると見込まれています。何かよい節税方法はあるのでしょうか。

櫻井先生:節税方法はいくつかありますが、「相続税対策ビジネス」が少し過剰に盛り上がってしまっている風潮はありますよね。銀行や生命保険会社、不動産会社などから相続税対策の商品は数多く出ていますが、企業のPRが先行してしまって、それぞれの事情に合った対策という点が若干置き去りになってしまっているように見えます。

伊藤氏 :対策をしたつもりが、逆に損をしてしまった、なんてことも起きているかもしれないですよね。

櫻井先生:不動産投資などもそうです。節税を目的とした資産の組み換えは有効だと思いますが、新たに資金調達して何かを始めるというのは、対策とはいえ逆効果になる可能性もあると思います。対策も重要ですが、将来回収が危ぶまれるような無理な投資などは、慎重になった方がよいと思いますね。

伊藤氏 :有効な資産の組み換えというのは、ある目的に合わない資産を手放して、ある目的に合った資産に換えていくことですね。

櫻井先生:その通りです。たとえば、目的が相続税対策であれば、それにそぐわない資産を、これは例えば不動産だと御社が得意な底地が代表的ですが、そういった資産を売却して、相続税対策の上で有効な資産である共同住宅などに組み換えていくことです。

その結果、相続税評価額(相続税・贈与税の計算を行うために、国税庁が定めた決まりに従って計算された評価額)が半分以下になったり、その上で収益性も大幅に向上するなどの効果が期待できます。ですから、そういうことが資産構成上出来る方は、積極的に組み換えを行なった方がいいですね。

伊藤氏 :なるほど。ただ、不動産の名義が複数名だったりすると、一筋縄ではいかない部分もありますね。この点については、今後のコラムの中でじっくりご紹介させて頂きます。

櫻井先生:第1回のコラムでもお話ししたとおり、まずはご家族を含めたご自身の現状と、資産・債務がどのくらいの評価額になるのかを把握し、そのうえで、相続税が課税されるのかどうか、課税される場合はシミュレーションして、どういった対策を取るのか、早めに決めて実行することがよいかと思います。

相続についてご家族と話し合うのは決して悪いことではありませんし、相続税対策は早いに越したことはありません。相続税が課税される可能性があるなと思ったら、なるべく早く税理士などにご相談することをお勧めします。

伊藤氏 :概算でも構わないので、相続税評価を計算してみたうえで、やっぱり相続税がかかりそうだなと思ったときには、将来のことを考えて、早めに行動することが肝心ということですね。

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櫻井先生:はい。例えば、配偶者控除(婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与した場合に2,000万円(暦年の110万円の非課税枠を加えて2,110万円)を非課税とする制度)を上手く活用するとか、小規模宅地の特例(相続や遺贈によって取得した土地のうち、一定要件のもと、相続税の課税価格に算入する価格を、居住用の土地については330㎡まで80%減額し、事業用(貸付事業を除く)の土地については400㎡まで80%減額し、貸付事業用の土地については200㎡まで50%減額する制度)を有効に利用できるようにしたり、先ほどもお話しした資産の組み換えなど、時間があればいろいろな対策がうてるのではないかと思います。

伊藤氏 :あと重要なのは、特に不動産は対策次第で相続税額が大きく変わるので、資産税の扱いに慣れている、櫻井先生のような専門家に助言を求めることだと思います。

櫻井先生:やらなきゃいけないとか、そういうことが出来そうだとかいうことも含めて、先ずは現状を知るのがスタートです。

伊藤氏 :資産がどのくらいあって、どんな対策をしていくか、どういう目的で資産構成を換えていくかとか、そういう現状分析と5年10年20年30年後を思い描いた準備をしっかりしていくことが、税金とうまく付き合うということですね。

これまで3回に渡って税理士法人レコルテ・櫻井先生との税金に関する対談をお届けして参りました。少しは皆様のお役にたてましたでしょうか。

次回以降につきましては、当社サンセイランディックで実際に対応させて頂いた、不動産での相続対策や、トラブルの解決事例をお届けしたいと思います。

ミニ質問コーナー

皆さんから寄せられたご質問に答えるコーナーです。今回は60代男性からのご質問です。

リタイアして3年になる年金生活者です。国民健康保険、住民税、固定資産税も一向に下がらず税金対策はしたくても知識がないとできないので何でも参考にしたい思いで拝読しております。分譲マンション住まいですが、固定資産税は年々下がっていくものと思っていましたが一向に下がらず、どう言うことか知りたいので固定資産税についての解説を希望したいです。

分譲マンションを基に、お答えさせて頂きます。建物には耐用年数・減価償却という考え方があるので、新築からの経過年数に応じ、一定期間固定資産税はある程度下がります。土地についても、本来地価が下がれば3年に一度の評価替えで固定資産税は減額されるはずですが、国や地方の財政事情などもあり、地価が下落してもなかなか固定資産税は下がりにくいというのが現状です。また、一定の要件を満たす住宅地は評価減の特例もありますが、課税標準となる価格に不服がある場合は、申立てができることになっています。

伊藤 国俊
株式会社サンセイランディックコンサルティング部 部長/宅地建物取引士/二級建築士/AFP/公認不動産コンサルティングマスター

2001年サンセイランディック入社。入社以来、数々の底地・低収益建物等の売却相談に対応、買取り後の借地権者・借家権者との権利調整現場にも携わり、2008年名古屋支店の開設を担当する。2014年コンサルティング部長となり、底地・低収益建物のみならず、地主・家主の不動産有効活用・相続対策に奔走している。

株式会社サンセイランディック
〒101-0048
東京都千代田区神田司町2丁目1番地 オーク神田ビル7F
Tel 03-3295-2200(代表) Fax 03-3295-2900
URL http://www.sansei-l.co.jp/

櫻井 和儀
税理士/税理士法人レコルテ代表社員

昭和42年生まれ。平成3年税理士登録。平成19年税理士法人レコルテ代表社員就任。一般税務をはじめ、企業オーナー、富裕層に対し株式その他財産の評価、相続・事業承継プランニング、組織再編手続きなど豊富な経験に基づいた計画立案と実行支援業務、証券化、流動化、PFI事業に関するアドバイザリー業務など金融取引に関する税務相談業務など幅広く活動している。

税理士法人レコルテ
〒103-0027
東京都中央区日本橋二丁目1番14号 日本橋加藤ビルディング7F
Tel 03-5200-1638 Fax 03-5200-1634
URL http://recolte.co.jp/tax/

底地・借地権についてはこちらをご覧ください。
底地情報サイト「底地.com」
http://www.sokochi.com/

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